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    九龍倉商業產品線解析及內地已開業項目盤點

    來源: 聯商網 牧之 2021-08-13 10:22

    出品/聯商網&搜鋪網

    撰文/牧之

    導語:經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟,再到如今的多元創新,中國商業地產已經站上了新周期的起點。

    未來十年,商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局,很大程度取決于綜合實力更強,運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權,主導著區域乃至全國的商業地產市場運行,在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

    聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點系列專題,聚焦頭部開發商,梳理各大企業商業產品線發展脈絡,總結他們各自的運營特色和發展規律,形成圖文數據資料,以供行業參考學習。

    大陸游客去香港購物,海港城是必逛之所。

    海港城是香港體量最大的購物中心,也是全球盈利能力最強的商場之一。高光時刻,海港城的年銷售額曾占當年香港零售總額的10%。尤其在高端和奢侈品商品銷售方面,海港城占香港全年銷售額的三分之一。

    這座傳奇商業標桿的締造者,正是擁有上百年歷史的港企九龍倉。據悉,九龍倉集團始創于1886年,是老牌英資洋行。1980年,華人世界船王包玉剛通過增股獲得了九龍倉的控制權。自此,九龍倉正式成為華人企業,也奠定了后來它在大陸,香港兩地高速發展的基石。

    2000年,九龍倉在上海開出大上海時代廣場,正式進軍大陸房地產市場。20年來,九龍倉聚焦大陸核心一二線城市,著力開發投資型商業地產物業,不斷打磨作品,也終于做出成都IFS這樣的商業標桿,堪稱大陸版“海港城”。

    截至目前,九龍倉在大陸擁有10座商場項目,包括成都、重慶、長沙三座IFS (無錫IFS為純寫字樓,故未統計在內),上海、武漢、大連、重慶等城市的四座時代廣場,成都和長沙的兩座時代·奧特萊斯以及上海會德豐國際廣場。

    IFS系列成為標桿

    如果說海港城煥新了尖沙咀,那么時代廣場則驚艷了銅鑼灣。

    而在進軍大陸商業地產領域時,九龍倉最早祭出的王牌正是“時代廣場”品牌。2000年,九龍倉推出大上海時代廣場,主打以"寫字樓+商場"的物業組合。此后的十余年,也是中國大陸商業地產狂飆突進的時期,九龍倉不斷加碼內地市場布局,又相繼布局三座時代廣場和兩座奧特萊斯。

    經過不斷打磨,九龍倉在內地正式推出IFS系列,主打“商場+寫字樓+酒店”三大業態。2014年1月14日,耗時七年精心打造的成都IFS正式亮相成都最為繁華的春熙路商圈。成都IFS的購物中心部分,引進了300余家品牌,其中包括Chanel,Dior&DiorHomme、Fendi、GiorgioArmani、LouisVuitton、Prada等國際奢侈品大牌。而“熊貓爬墻”這一特色IP成為其經典標志,也逐漸成為成都春熙路商圈的一大打卡圣地。

    自開業之后,成都IFS就保持著超高人氣和極佳的業績表現。作為九龍倉集團在內地的首個旗艦商業項目,成都IFS業績和客流連續7年保持雙位數增長。即使在受疫情影響的2020年,成都IFS仍舊實現了逆勢增長,全年銷售額同比上升18%,下半年銷售額實現同比增長50%的驚艷表現,國慶黃金周期間單日客流量高達30萬人次。此外,商場年內新引入的高端品牌超過120家,其中全國、地區或本地首店超過70家。

    與此同時,長沙IFS的表現更為亮眼,全年租金收入同比增加25%,營業盈利同比上升55%;全年銷售額高達71億元,同比增加42%;年末出租率高達100%

    在競爭異常慘烈的內地商業地產市場,九龍倉IFS系列殺出了一條血路,生命力愈見頑強 。

    未來,九龍倉的內地的投資物業資產組合將繼續以“商場+寫字樓+酒店”為模式,以成都IFS為范本,聚焦核心一二線城市,著力開發投資型商業地產物業。

    內地商業反哺香港

    2017年,九龍倉置業被分拆上市,承接了原本屬于九龍倉集團的海港城、時代廣場以及大量酒店、寫字樓等香港優質資產,而九龍倉集團則北上負責內地業務。這一事件,未來再去回顧,或許稱得上九龍倉發展歷史上的一個分水嶺。

    日中則昃,月滿則虧。在香港內部環境以及疫情的影響之下,九龍倉置業旗下的投資物業開始出現虧損,曾經風光無限的海港城和時代廣場終于走下了神壇。2020年,海港城總收入(包括酒店)為86.74億港元,同比下跌25%;營業盈利67.3億港元,同比下跌29%。其中,商場收入下跌28%,營業盈利下跌34%。時代廣場的商場收入同比下跌22%,營業盈利同比下跌30%。

    2021年上半年,九龍倉置業的投資物業業績依舊承壓。財報顯示,今年上半年,九龍倉置業投資物業收入為54.83億港幣,同比下降10%;營業盈利43.1億港元,同比減少17%。其中,海港城作為其最主要的投資物業,同比收入同比下降11%,營業盈利同比減少19%。

    反觀選擇北上負責內地業務的九龍倉集團,旗下項目獲得了相當耀眼的業績表現。2020年,成都IFS實現逆勢增長,全年銷售額同比上升18%;長沙IFS的表現更為亮眼,租金收入同比增加25%,營業盈利同比上升55%,銷售額同比增加42%。2021年上半年,成都IFS收入同比上升45%,營業盈利則上升了54%;長沙IFS收入同比上升90%,營業盈利更是同比暴漲122%。

    九龍倉內地商業地產投資已經逐漸迎來收獲期。就在日前舉行的2021年中期業績發布會上,九龍倉集團主席吳天海提出,內地投資項目正源源不斷回籠資金,這些資金未來中短期將用于投資風險較低的香港新項目。

    附九龍倉內地商場盤點:

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