• 用戶登陸

    沒有賬號?立即注冊

    陳啟宗:從前懂得生意之道就可以,現在要懂得看清大勢

    來源: 觀點地產網 劉子棟 黃子慢 2021-08-02 09:53

    陳啟宗今年72歲,對大多數人而言這屬于退休的年齡,但他仍未能忘情于世事。

    自2007年起,我們便開始與陳啟宗先生維持了十多年的聯系,這些年我們見證過他多重身份的轉換:房地產商人、社會名流、慈善家、博學的有識之士、一位睿智的受訪者,以及最為人熟知的:他是一名犀利的批評家。

    沉默寡言從不是陳啟宗的風格,人們樂于為他貼上敢言的標簽,“擁抱熊市”、“拿了地王的都是傻瓜”等金句均出自他之口。同時,陳啟宗每年留下的四篇《致股東函》,數萬字長文針砭時弊,個人的思想和感慨總是很自然地在筆下流露。

    陳啟宗游走在中國內地、香港以及美國的政商學三界,他身兼多個國際智庫和大學的理事會或顧問委員會成員,過去亦曾擔任一國兩制研究中心執行委員會主席,中國發展研究基金會理事會副會長及顧問等職。

    此前面對香港時局,陳啟宗自2019年下半年起,就以香港明天好基金執委會主席等身份參與媒體訪問,呼吁社會保持克制并提出見解。

    2021年,我們正在見證一段重大轉折時期的歷史。除疫情的沖擊外,貨幣超發引發的通脹波及全球主要經濟體,中美博弈懸而未決,在美國新總統拜登上任后還有越演越烈的趨勢……身處旋渦之中,人們關心應對之策。

    臨近6月,我們又一次來到陳啟宗先生位于香港中環恒隆集團總部的辦公室,尋找答案。

    不穩定的世界

    人們將2021年定義為“后疫情時代”,是希望扭轉頹勢重新出發,但至少對中國房地產開發商來說,卻不是那么一回事。

    從1998年房改,2003年確立房地產業作為拉動中國經濟發展的支柱產業地位,直至如今中國房地產市場似乎已經到達極限。以2008年的四萬億刺激為起點,財政擴張帶來大規模放水,房企們通過杠桿換取高速發展,直至債務有失控之虞。

    在去杠桿大背景之下,2017年10月舉辦的十九大提出堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,房地產市場開始轉向,針對土地、貸款、房價等方面的調控政策陸續實施。

    而2020年初突如其來的疫情使風險程度急速增長,而“三道紅線”、“貸款集中度管理”、“土地出讓雙集中”等更具針對性的監管制度一一出臺。

    最新的情況是,為抵御疫情對經濟的沖擊,發達國家的貨幣政策自2020年起達到了前所未有的寬松程度。這一輪為短期穩定市場的刺激策略,伴隨而來的是巨量貨幣超發和通脹壓力。全球大宗商品價格持續上漲,來自行業上游的壓力,最終影響到開發商本身。

    在陳啟宗看來,中國房地產市場的鐘擺早就擺到了有利于商業地產的一邊。換句話說,即是時候認識到要慢下來。2018博鰲房地產論壇上,他就已提出,隨著行業頭部企業的市占率不斷提高,行業在量和速度方面的較量將成為過去。

    當時,他的演講題目是“反思地產,輕松賺錢時代的終結”,他警告內地同行們要及時改變心態,情況已是迫在眉睫。

    陳啟宗曾指出,香港房地產商屬于過去,大陸房地產商屬于未來,但歷史是一個又一個的輪回。他總是強調溫故知新:“中國內地企業家有一個吃虧的地方,就是中國改革開放僅40年而已……時間還不夠長!

    “真正的開放,大規模的私營企業進入市場競爭也不過二三十年,所以他們缺乏歷史觀!倍愀凼且粋發展多年且游戲規則成熟的市場。

    內地房企對規模和速度的執著,香港開發商也同樣經歷過。

    “以往過去的四五十年里,香港也有不少‘瘋子’。有本地的‘瘋子’,還有外邊來的‘瘋子’,有日本來的,有東南亞來的,還有澳大利亞來的!

    但這些瘋子基本沒有能存活下來的,“絕大部分破產了,有一部分進了監牢!标悊⒆谙嘈,市場經濟從來是優勝劣汰的世界,所以他曾對2016-2017年進軍香港的內地房企發出警告,認為他們是“飛蛾撲火”。

    謹慎總沒有錯,堅定一個對的行業做下去。因此他亦曾對內地房地產商近年喜愛炒作的“去地產化”頗有微詞。

    穩健的恒隆

    陳啟宗是一個謹慎的人,他當然聽到過別人的批評。

    恒隆集團是進入中國內地市場的大型港資開發商中,唯一一間未有涉及住宅業務的企業。有人批評恒隆錯失了發展的黃金時期。

    但陳啟宗無意于接受那些在他看來不中肯的評價,這種謹慎并非完全來自家族遺傳,而更多源自于經驗教訓。

    恒隆集團由陳啟宗父輩陳曾熙先生于1960年9月在香港創立,整個60年代發展迅速,迅速成為當地最大型的地產發展商之一。當恒隆在1972年上市時,市值亦是同行中最高的。

    “早期獲利使我們變得保守”,陳啟宗曾撰文回憶,當時香港住宅市場發展蓬勃,但恒隆卻急于購入商業地產項目作長期持有,沒有擴展住宅業務規模。當該公司最終在1980年代選擇跟進,則被認為是1982年香港房地產崩盤之前最為冒進的房地產企業。

    一連串錯誤的決策令當時的恒隆陷入旋渦之中,因此自1991年接手經營以來,陳啟宗從未忘記安不忘危的經營哲學。

    “一定要吃時代的紅利!边@個智慧長者表示,做生意最重要的是選定在哪個國家、哪個經濟體做,第二就是選對進入的行業。

    出售完絕大部分住宅項目之后,恒隆集團以商業地產開發運營為主業,并在中國內地和香港取得巨大的成功。

    恒隆集團以穩健聞名,只買價格合適的土地。因此陳啟宗說,他是最喜歡熊市的一個人。他一向強調要善于觀察房地產周期性,認為“你要能夠保存自己的實力,在大市場下滑的期間不要死掉!

    從2011年夏天到2017年末的6年多時間里面,內地零售消費市場處于頹勢。恒隆的經營策略是保存實力,趁機在武漢和杭州等地吸納土儲。如今,五星級商場武漢恒隆廣場在今年3月末開業。

    這種謹慎同樣體現在恒隆集團高級管理層的穩定性上,在恒隆60余年的歷史中,總共只有五位行政總裁的出現。目前,最新一任行政總裁盧韋柏,與陳啟宗長子陳文博(作為恒隆集團和恒隆地產副董事長),一起組成集團中堅管理層力量。

    陳啟宗曾提到,年輕人要用烏龜的心態去做兔子的事業,他對陳文博的培養亦是如此。據了解,陳文博求學于美國,大學畢業后在北京進修,隨后輾轉在紐約、上海,曾為畢馬威會計師事務所、匯豐銀行效力,直至2010年回到香港加入恒隆集團。

    “這兩個行業(指畢馬威與匯豐)均為身懷抱負的新晉行政人員,能提供實實在在的業務培訓!标悊⒆谠绱嗽u價兒子早年的工作。

    他向來排斥投機和高風險商業行為,總是勸勉別人要腳踏實地,擁抱務實精神。所以恒隆堅持一步一個腳印拓展城市布局,持續進行項目翻新及資產提升,依靠長期的經常性收益鞏固資產負債表,并靜候發力時機。

    回顧過去,陳啟宗認為恒隆集團發跡于戲劇化的年代!斑^往的60年是戲劇化的60年!彼J為這60余年內全世界相對比較平安,中國特殊的歷史造就了香港,創造了一個獨特的機會。

    “我們選擇在香港并進到一個最好的行業!焙懵摿⒂谙愀,進入了房地產行業是如此幸運,隨后又成功抓住改革開發的浪潮,于1992年進軍內地:“哪里有一個國家在那么短的時間從極度貧窮的環境里走出來,又走到相當成功的境地?”

    但過去的成功是特定歷史的產物,那60年戲劇性的故事難以復制,未來機遇在哪?“從前懂得生意之道就可以了,現在要懂得看清大勢!

    在陳啟宗看來,未來很長一段時間機遇還是在中國內地:“在不穩定的環境里,中國其實可能是相對安寧的避風港!

    對疫情的得力控制,造就中國在艱難時世的繁榮與穩定,消費的回流令專注于奢侈品市場的恒隆集團受益匪淺。

    陳啟宗認為,中國內地是一個相對平穩而且增長是相對高的市場,而“平穩又相對增長率高,基本上就是好市場!

    以下為觀點地產新媒體對恒隆集團有限公司、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗先生的采訪實錄節選:

    觀點地產新媒體:怎么看待從去年開始的新冠疫情?

    陳啟宗:中國控制疫情是很成功的,這里有兩點,第一、老百姓的生命。第二、經濟。

    因為保住了老百姓的生命,疫情很快受到控制,所以經濟就復蘇。其實中國內地真正受疫情影響的時間,大概只有兩個月而已。

    也就是說,國家對老百姓的生命是重視的。中國人還是比較理性的,中國人民的承諾承擔相當強。疫情受控制,所以經濟就很快復蘇。像我們這些做生意的人,因為經濟復蘇不僅沒有受疫情的影響,而且有很好的增長。

    從大局來看,老百姓失業率不會升了,所以生活就好過,中國能做的在全世界任何地方恐怕都做不到。

    觀點地產新媒體:通關旅游年有希望嗎?

    陳啟宗:我個人認為,(全球的旅游)今年不要想了,我認為是不容易的,香港跟內地希望能夠通關。

    我想回內地,我兒子(陳文博)在最近花了4個月看我們內地的員工,我們的物業。發回來的照片都好高興,我也想去,去不了。

    觀點地產新媒體:最近大家覺得國際形勢波動,有一部分制造業回流中國,大宗資產漲的很厲害,房地產的利潤也被壓縮得很厲害。

    陳啟宗:一定是,但這不是我擔心范圍之內的事,我不大做住宅,兩三年買一塊地就很高興了。

    觀點地產新媒體:您怎么看目前內地得房地產市場出現了一批賣項目、賣公司、賣股權或者爆雷的情況?

    陳啟宗:你記不記得我在博鰲房地產論壇講過這個事?以往中國政府不讓很多房地產商破產,我說內地不讓房地產商破產是有獨特的原因,但是總有一天,政府是應該允許破產的。

    觀點地產新媒體:特定時期嗎?

    陳啟宗:對,那是很多年前,F在就很多破產了,而且是在可控范圍之內的,破就破。

    我當年在論壇上說的,房地產公司破產了,是最不影響社會的,因為土地還在。土地還在,不過是擁有權換了。這一家破產了,另一家接去了,土地還在,房子還在,員工也不需要辭退。這是第一個問題。

    第二個問題就是銀行,銀行愿意借那么多給房企,那是銀行要負責任的,你虧本是你的事。從社會角度來看,最重要的就是失業問題,所以房地產公司破產是最不影響失業的,銀行壞賬只要不是大規模的,小公司破產大公司拿去就是了。

    當年我提過的,就是慢慢會強者越強,市場經濟總是這樣子。在一個時段之內,可能在20、30年之內,某個行業強者恒強,吞了很多小公司。但是二三十年之后,社會上無論是政府行為還是市場行為,也會把這些公司慢慢的消化掉。

    房地產是一個非常高風險的行業,甚至到時候有些大公司破產也說不定,那又怎么樣?只要失業率不要上升的太厲害,不是大規模地大公司都破產。

    某一家破產又怎么樣?銀行是擋得住的,最后也不至于成為社會的難處,那就沒問題了。

    觀點地產新媒體:強者恒強(行業集中度提高)是好事還是壞事?

    陳啟宗:短時期是好事,長遠不是好事。短期為什么是好事呢?有些大企業在某些區域根本不賺錢,要追銷售沖規模,只要不虧大本就行了。意思就是照成本價賣給老百姓,把市場占有了,而老百姓就賺了。

    當然,除了這個還有一部分是土地價格,土地價格是給政府賺去了。政府賺去了也不是大問題,政府是為人民服務的,這個循環也不是壞事。

    強者恒強,如果某家房企形成壟斷的話,當然是不好的,質量一定會下來。但是我看這個也不容易做到,房地產是不太可能壟斷的。

    中國的企業家有一個吃虧的地方,就是中國改革開放只有40年而已。真正的開放,大規模的私營企業發展也不過是二三十年,所以他們沒有一個歷史觀。

    要是經歷得多,自然會有敏感度,有些是一兩百年前別人犯過的錯。每一次他們那樣做都是同樣的結果,需要很聰明才能夠預估今天做同樣事會有什么結果嗎?

    觀點地產新媒體:現在這波小房企破產潮,您覺得只是剛開始?

    陳啟宗:當然這個循環過了以后,有一段平安時期,但是房地產浪潮總是一浪又一浪,下一浪是誰破產呢?這波是小公司破產,還沒有大公司。

    觀點地產新媒體:您怎么看內地的市場?

    陳啟宗:內地的市場,我認識的不夠深,所以不敢說。

    觀點地產新媒體:香港市場呢,您覺得灣區能夠真正實現融入嗎?

    陳啟宗:我想大趨勢是會發生的,有多快我不敢說。

    我說香港人不應該以香港做本位,香港那么小一個地方,為什么要以香港做本位呢?從前香港記者問問題永遠是問香港怎么樣,香港怎么樣,香港要怎么樣。

    香港是中國的一部分,為什么不放眼神州,把整個中國內地的市場看為你的市場?你以香港為本位,只能在香港750萬人當中賺錢。

    當然我不否認香港是賺錢的地方,單價高,但我不是說房地產領域,是所有香港人;貧w的意義是什么?從某個層面來說,回歸的意義就是整個國家是你的,整個市場是你的。

    為什么要把自己卡在一個小城市里?把自己的視野也好,機遇也好,都擠在一個小地方里。我不是說要放棄香港市場,有機會賺錢為什么不賺呢?我這幾年在香港買了一些地,所以不是說放棄香港市場,也不需要,但是為什么不放眼全國?

    30年前、40年前我曾經說為什么不放眼世界,但是現在世界不那么好玩了,因為西方人士沖動起來。除了特定的一些領域之外,就比較困難了,不像40年前,30年前。

    現在中國大發展,用一個極端的例子就是,以往這15個月,要是在中國內地沒有生意就很吃虧,因為全世界都不行,只有中國行。

    當然有可能有一天掉過來,中國市場不行,世界市場行,那是沒辦法的。只能夠保存自己的實力,在中國大市場下滑的期間,不要死掉。我舉個例子,從2011年夏天到2017年末,6年多時間,內地消費市場非常不好,奢侈品更不好,我們只能夠保存實力,有機會就去買土地,武漢就是這樣買過來的。

    所以,我認為中國是一個相對平穩的市場,而且增長是相對高的一個地方。平穩而且相對增長率高,基本上就是好市場。

    觀點地產新媒體:去年奢侈品市場的反彈,恒隆受益匪淺。這個趨勢會持續嗎?

    陳啟宗:去年公司那么好的增長率是很難的,有特定的情況,好幾個原因促成的。

    但是長遠能否保持相當不錯的增長率?我認為是可以的,10%增長率未來這10年可以嗎?我想應該可以,不要說像去年是50%-60%這樣漲,那是不可能永遠如此的。

    奢侈品的市場很小,也不是每個人都能夠做,所以一般去做商業的基本上就是二星、三星、四星級的,比較大眾。

    大眾化的,全國的機遇也大得不得了?偠灾,內地很多大城市根本沒有好的商場,所以機遇還是很多的。

    觀點地產新媒體:您如何對過去的60周年做總結,包括未來60年恒隆的方向?

    陳啟宗:以往這60年是一個非常特別的年代,比如這60年是全世界相對比較平安、和平的年代,為什么呢?因為有了核武器,大家都不敢打。地域性的戰爭還有,大的戰爭就不敢打了,所以是相對平安的一個年代。

    第二,恒隆的發展也是極具戲劇性,絕對是戲劇性。我們小公司60年開始創辦,那是什么年代?所以我們頭20年是極其戲劇性的,因為內地的情況給了香港一個獨特的機會,而且是房地產一枝獨秀,或者一枝獨秀講的過頭一點,但是也不會太過頭。

    后面那20年也是戲劇性的不得了,中國火鳳凰般涅槃重生。哪里有一個國家能在那么短時間從一個極度貧窮環境里走出來,走到相當成功?小國家這樣的例子大概有一點,像中國那么大的國家哪里有這樣的事。

    1978年11月中國改革開放到1997年香港回歸差不多20年,又給香港房地產帶來了極大機遇。所以60年就這樣過去了,那60年是戲劇性的不得了的年代。

    我們的幸運就是我父親進這行(房地產)進對了,那與我無關,那是幸運。做商人,第一最重要選擇的在哪個國家,哪個經濟體做生意;第二就是選擇進入的行業。

    一定要吃時代的紅利,所以我們比較幸運,我們選擇在香港,進到一個最好的行業,以往60年完全是幸運之神的照顧。

    總而言之,外部環境加上先父的努力和能力,換來恒隆的成功,可以復制嗎?外面的環境復制得了嗎?不可能復制,我剛才說了,那60年戲劇性的事,復制不了的話,機遇在哪兒呢?

    未來這20年希望不要那么戲劇性了,從前做生意懂得生意之道就行,現在還要懂看清大勢。

    總而言之,從地緣政治來看,未來20年,我想中國可能是相對最平穩、增長比較快的一個地方,所以我想機遇還是在中國內地。

    發表評論

    登錄 | 注冊

    你可能會喜歡:

    回到頂部

    18videosex性欧美熟妇,男人把女人桶爽30分钟,儿子几把太大怎么办,|9禁无羞遮美女真人免费网站